房地產界的Carvana - Opendoor介紹
基本上這篇為ibuyer business model的中文版。
Opendoor是房地產產業的顛覆者，如同線上買賣車平台的Carvana, Vroom, 線上保險的Lemonade, hippo and ETHOS.
簡單結論 :
- 傳統房地產市場從準備賣屋到結束平均需要6–9個月，而中間也有許多手續費不透明(~12%的房屋價值)，而Opendoor就是為此而生，提供線上買賣房地產，藉由其8年來收集的數據去判斷房屋價格，給出屋主賣價並提供其他加值服務以賺取傳統市場的12%手續費。
- 目前ibuyer的市占率還相當低，2021年線上房屋交易佔北美房屋交易總價值小於2%。
- Opendoor持續再擴展其加值服務以將它目前4–6%的邊際貢獻率提升到6–8%。
- Opendoorn目前已在美國44個城市營運，隨著其經驗與規模累積，它的buy-box會擴大，飛輪效應會開始顯現，尤其當去年年末Zillow因無法精準定價導致虧損而退出ibuyer市場後，飛輪效應可望集中於少數幾間ibuyer，這其中最具規模的是Opendoor。
簡略介紹 :
現在社會可以一鍵購物、買車、訂機票餐頂叫車，但傳統房地產市場在美國卻彷彿時間凍結般沒有任何進步，創辦人就是看準這點而打入房地產市場，創立了新的產業ibuyer。Opendoor是美國一家提供線上買賣房地產的平台，為了解決傳統房地產市場的痛點，即為冗長的交易流程，通常需要6–9個月時間才能賣出房子，這會導致賣屋屋主在買新房時遇到許多問題(包括售屋期間住處成本(double move)、房貸資格(美國能一次貸款兩間房子的並不多新房頭期款就是個問題)、客群僅限房仲介紹)，而Opendoor可以加速屋主賣屋流程，只要拿起手機給Opendoor一個room visit以及填一些簡單的表格，Opendoor就會給出最初定價(有著比其他競爭對手更準確的訂價)，之後Opendoor會派人到你的房屋外評估並給出最終價格，屋主這時可以選擇把房源列在Opendoor平台或直接賣給Opendoor以換取現金。
而傳統在買賣房子之間會收取的手續費大概為12%的房屋價值(包括重新裝潢、保險、託管、仲介費、清潔費、貸款費用等)，而Opendoor的目的就是獲取這12%的收益，而不是藉由房屋的買低賣高來獲利，所以Opendoor也跟第三方合作提供貸款服務、自己併購裝潢、託管與保險公司。目前Opendoor在美國44個城市營運，目標為2025年擴展到100個城市並在市佔率上達到4%(estimated to be $1.6 trillion as of 2025)
公司分析 :
營利模式為收取平台刊登費用、加值服務的服務費與手續費，而非運用定價去買低賣高。
房屋購買者可以藉由三種方法向Opendoor買房，1.從Opendoor房源中買，並且沒有房仲。 2.從Opendoor房源中買，但購買者有找房仲。3. 從與Opendor合作的房仲公司的房源購買。
房屋購買者可以自己使用app或網站去實地或線上3D看房源，也可以藉由app貸款、提出購屋申請、自行決定買房時間。
目前使用過Opendoor的服務中，有65%得到價格即離開、有35%選擇賣給Opendoor或刊登在Opendoor平台，而這35%中有90%不會使用房仲，根據Opendoor的經驗，服務費越低，真實顧客轉換率就越高(the 35%)，此外NPS分數也在4Q21超過80(通常超過40就算高)
Opendoor營收認列分六種(財報沒列出每種的營收) :
1.當房屋購買者從OD房源中購買並且沒有使用房仲，OD的營收認列為房屋售價，並退還1%給房屋購買者當作沒使用房仲的誘因。
2.當房屋購買者從OD房源中購買並且使用房仲，OD會給房仲2%服務費(selling cost)。
3.如果藉由OD房仲公司的房仲去買非OD的房源，OD會收取1%的轉介費(房屋購買者要另外支付其他服務與手續費給相對應服務提供商與房仲)
4.刊登在OD但沒有賣給OD，當賣出時，OD會收5%刊登費。
5.OD的房屋貸款服務，會收取origination fee
美国贷款中所说的origination fee, 是什么意思? — Will的美语课 (learnenglishwithwill.com)
6.OD的託管服務收取服務費
營收成本 : 買房源的費用(扣除向屋主收的服務費)+房屋修復成本+其他加值服務的營收成本。
毛利率管理層預測長期為7–11% (4–6%服務費、1–2%翻修費、1%房屋升值、1–2%加值服務費用。)
邊際報酬為 : 毛利-存貨減損以及重建成本-銷售費用-持有成本
銷售費用為給房仲的服務費(2–3%)、購買者沒使用房仲的incentive(1%)
持有成本為房屋稅、電費、保險、清潔費、HOA
調整後EBITDA : 排出非現金支出與非經常性營收 : 總邊際報酬-行銷支出-房屋營運支出-固定營運支出-雜項。
產業分析 — ibuyer 優點及缺點 :
ibuyer優點 :
對賣家來說，除了節省時間加速購新屋的流程外、還可以避免房仲騷擾、房仲一直帶人來看房子卻遲遲沒人做決定、搬離時無須清潔，且可以隨著把房子賣給Opendoor，且
Opendoor提供裝修、房貸、房屋託管等服務，所以如果你要刊登在OD上，所有的其他需求OD也都可以滿足，且屋主可以再一開始就拿到最初房屋銷售價格。
對買家來說，可以線上購買房子、看房源省去很多交通時間，價格收費也相對透明，其實對千禧世代一定是比較有吸引力的，這一代人在買東西前習慣先去搜尋評價或了解其買賣模式也習慣在線上消費。
ibuyer缺點 :
對賣家來說，有時候ibuyer給的最初售價與最終價格可能會有很大的落差，這要依據房屋需要修復或清潔程度而定，市場每家ibuyer都有過這種案例，有些純粹是訂價模型太爛。第二個缺點為，有時候你不一定找的到你想要的房源，ibuyer通常會有一個房屋收購的範圍，比如說OD的房源價值最高30萬美金、Offerpad房源最高40萬美金，你無法在ibuyer平台找到比這價值更高更豪華的房子，比如說房齡過高的房子、或是特定社區。
產業分析 — 競爭分析:
Ibuyer之間通常會用邊際報酬率來比誰比較有效率，誰的訂價模型更加準確，以求在這個房地產偽下行市場可以穩定定價不至於退出市場。2021年第三季法說會，Zillow直接宣布他們要退出ibuyer市場，因為它們訂價模型不夠精準而導致他們有所損失，邊際報酬率會受益於房屋漲價以及ibuyer取得房源的成本。
Offerpad在2021年的淨邊際報酬率(扣除利率成本)是6.8%，相對於Opendoor的6.5%要高一些，但事實上去看季度的邊際報酬率會發現，第四季房地產市場價格逐漸平穩甚至下降，訂價上更有挑戰性，Opendoor的第四季還有維持在4%的邊際報酬率，但OfferPad只有2.11%，而第三季OD是7%，Offerpad只有4.2%。
所以可以看出OD的訂價模型不論在房地產上行市場或是偽下行市場都可以保證OD在單位經濟上保持在4–6%。
還可以去一個網站看房屋購入到在次賣出所能賺取的報酬(buy-to-list premium)，這顯示OD為負偏態(negatively skewed)，而Zillow則是50/50如鐘型曲線。
房地產偽下行市場 : 目前成屋庫存還是歷史新低，但因為大家預期30年債券利率的上升而去簡單假設房屋市場需求會因為房貸利率更高而下降，但事實上在供給是歷史新低的情況下，還是可以跟需求達到平衡。
由於如何將房屋定價的變數是每家ibuyer的秘密武器，不太可能知道他們是因為甚麼因素而訂價正確，但OD給出一些提示，他們使用100多個關於房屋狀況、品質、MLS交易、MLS價格以及第三方房屋增值(HPA)，賣家流入市場量、房屋評估詳細狀況、拜訪者流量以及花在該房源的時間、歷史承銷價格等去定價。
